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中国银河--房地产行业政策专题报告:两会聚焦三大主题 “十四五”定调“稳”发展

20 04月
作者:admin|分类:股票

  【研究报告内容摘要】

  中央经济工作会议:近5年均强调“平稳健康发展”,其中4年提及“房住不炒”;近8年6次提及“住房租赁”,2020年给与多维度政策描述。2016年以来,在中央统一领导下,地方政府因城施策,房地产调控从供需两端齐发力,房价逐步回归理性。我们预计,“房住不炒”定位未来不变,长效机制政策框架不会松动,“因城施策”,“因企施策”也将进一步延续。租赁住房市场的政策基本遵循相同的框架,但是描述力度逐年加大,2020年,全国共颁布租赁相关政策超过240条,以权益保障、市场监管类政策为主,占比超过7成。我国租赁市场空间广阔深厚,预计2030年,租金GMV(成交金额流量)将达到4.6万亿元,租赁人口达2.7亿,未来,在政策不断支持鼓励下,租赁市场前景将持续向好。

  政府工作报告:2021年延续以“稳”为主的主基调,关注大城市住房问题,强调住房的居住属性,老旧小区改造利好物管行业。今年“房住不炒”第三次出现在政府工作报告中,显示出政策的连贯性和中央对稳定房地产市场的决心。今年对保障性住房和长租公寓着墨较多,预计大城市租赁住房的发展将加速,从数据上看公共租赁住房有较大增长空间。在继20年12月中央经济会议之后,政府工作报告再次提及“解决好大城市住房突出问题”,显示出中央对由大城市房价上涨带来一系列问题的关注。我们认为后续房价上涨过快的城市进行政策“打补丁”的情况将成为常态,有助于市场形成稳定预期。报告中提出“新开工改造城镇老旧小区5.3万个”,较去年增加3成,老旧小区的加速改造扩大了物业管理行业的市场空间,促进住宅开发从“提速”向“提质”转变。

  从“十五”到“十四五”,房地产市场迈向新阶段。“十五”计划对于房地产的定位主要以发展为主,十一五”的政策导向由“发展”微微转向“调控”的思路,“十二五”对于房地产表述转变成了以“稳”为主,“十三五规划”未具体提及房地产的定位,“十四五”强调“平稳健康发展”和“保障民生”。从“十五”到“十四五”,中央对于房地产不断提出新的要求和规划,预计未来地产行业将进入平稳期,将更加考验房企的管理运营能力。

  投资建议:我们看好行业当前的配置价值。政策方面已形成完整闭环,从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控,有利于板块估值修复。当前地产行业估值处于近 10年低位,龙头房企 2021年市盈率 5.5倍, 2019年主流地产公司分红率均值31%,投资性价比凸显。2020年全年行业表现略超预期, 2021年 1-2月房企总体销售情况继续取得亮眼成绩,基本面稳健。长效机制的不断完善推进有利于行业平稳健康发展大环境的形成,行业集中度提升逻辑不断得到强化,建议关注优质住宅开发行业龙头股:万科A、保利地产(600048)、中南建设(000961);物业龙头招商积余(001914);经纪服务行业标的我爱我家(000560)。

  风险提示:行业面临经济及行业下行压力的风险,销售超预期下行的风险,政策调控不确定性的风险。

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